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北京买房:专家帮你理清思路购房建议180

时间:2021-07-22 10:48  作者:admin  来源:未知  查看:  
内容摘要:北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的专家,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 章哥,我想咨询一下换房子的事情。我现住在怡海花园,孩子在里面的私立学校上学。我在考虑是否要把怡海的房子卖掉,换到别的公立十二年一贯制的那种学校附近...

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥,我想咨询一下换房子的事情。我现住在怡海花园,孩子在里面的私立学校上学。我在考虑是否要把怡海的房子卖掉,换到别的公立十二年一贯制的那种学校附近。卖掉大概能置换1000万左右的房子,您有什么建议吗?我去青龙湖那边看过翡翠西湖,别墅,旁边有人大附中丰台学校,就是位置有点远,交通不太方便。

  1、从怡海换到人大附丰台。学校不好比较,人大附丰台到现在还不算太强,看今后的发展吧。

  2、从房子讲,那就是纯粹的居住升级了,这凭个人喜好选择就行,别人的意见不重要。这也没提有没有保值一类的需求,而我一般只能从投资角度分析。只能简单说一句吧:别墅这种产品没什么投资性,就是消费为主的,和怡海这种普宅完全两码事儿。

  假定现在两边都值1000万,那如果说过些年怡海的涨到1500万,这别墅或许还是1000万。如果怡海的不上涨,横盘,那这别墅或许还能值800。所以考虑好就行,这和位置交通的关系都不大,就是产品特性。

  3、建议参照一下旁边的燕西华府。人大附丰台的引进方之一,当年非常的热门,很抢手。开盘价4万多块钱吧,几个区相差不算太大。同时期怡海的大概也就2万多点儿。两个小区相差一倍。

  那这几年过去了,怡海现在随便都是6万多,紧跟北京大盘,保值算是很不错的。而燕西华府的别墅呢,基本还是4万多,高点儿的5万吧,变化不太大。其中B区的洋房算普宅,倒是从3万多涨到了5万多,天线宝宝平特一肖兔小鱼儿兔,虽然也大幅跑输大盘,但也说得过去吧,毕竟是偏远板块配套不全的地方,还可以了。

  4、总之考虑好,如果没有保值的需求那就算我多嘴,如果有的话就参照北京的所有别墅区算算账,无论郊区市区的都差不多,保值好的非常少。仅供参考。

  章哥,孩子22年上小学,现在买西城只能是垫底小学了,东城估计也差不多,好的小学太渺茫了。买丰台北大地学区离得不远,不用搬家到老破小。目前看普通孩子,家长期望值也不是很高,希望能上高中上大学,想给孩子提供个较好的出路,去东西城和丰台哪个会更适合一点?十分纠结,请章哥帮忙分析分析,指点一下,万分感谢!

  如果孩子的天资非常好,天牛报恩娃,那其实在哪儿都行。去西城当然更好,在丰台也有十二中,成绩放到西城也是头部,仅次于四金刚。

  如果孩子的天资到不了天牛蛙的程度,但也是牛娃。那在不能确保进入西城牛校的情况下,不如在北大地。一小五小的质量不弱于东西海中等牛小,小升初凭成绩进入十二中的可能性更大,二中也很强,八中等等不算弱。而在西城,从现在看基本就是派位赌运气,对于成绩好的孩子来说未必公平。

  如果是普娃,那西城更合适些,甭管进入什么学校,只要不太差,跟着大部队也能考的还不错。在丰台的话,那就得付出更大的努力,毕竟优质资源少,竞争更激烈,基本只有考到前30%,才能确保上不错的高中。

  3、总之,西城对于普娃更友好一些,丰台则付出的努力或许更大。但丰台的优势是房价相对低,用省下的资金给孩子补习,最终结果其实差不多。仅供参考。

  章哥好,请教您:我家2011年在王四营地区买了一套两限房,国家政策变化莫测,最近一直在琢磨是否有必要把30%的地价税交齐转成商品房的问题,以预防国家在房产改革方面的各种变化。

  1、没必要,两限房这种产品已经大概率退出北京楼市了,不会再增加新盘。而且存量的总体量太小,对市场不会产生任何影响,没人会再跟它较劲,没意义。

  2、北京除商品房外,单独修改过出售环节税费的有外销公寓和公房(包括央产房),保障性房产只修改过经适房的,因为体量巨大,影响的面儿太广,所以进行了规范和调整。其他的直管公房、自管公房和私产平房也可以算,但比较勉强了。

  在经适房政策刚公布的时候,也曾经有很多人提前转了商,但意义不是很大。之后政府并没有对经适房再做什么真正的限制,还是正常交易。

  3、当然,如果担心以后房价上涨,最低指导价上调,在出手的时候导致综合地价款过高而不好交易,那提前转了也行,毕竟从去年就传闻有可能上调,一旦上涨就不是小数。这算算账吧,看划算不划算。

  4、总之吧,没必要因为担心政策而提前转商,但因为指导价上调可以算算是否划算,这随便找家中介让他们给算算就行。仅供参考。

  章哥,现手头有500万现金,想买总价700左右的房子,SFSD,年龄50快退休了,估计十年后才能居住,所以需考虑保值、增值属于投资性的。其它地方都涨得够不着了,最近看了丰台的万年花城,草桥阳光花园、益明园、益星园,都只能买到南向小两居,老公喜欢新宫翠海名苑的小三居,但没有电梯,现纠结中。从保值升值角度您觉得我这种情况选哪里合适?除了这几个地方还可以选择哪里?希望您百忙之中给予回复谢谢!

  1、十年不住,基本属于纯投资了,那自己是否喜欢不重要,得考虑租户和市场喜欢什么。

  买自住房就相当于找对象结婚,自己觉得合适才最重要,比人要喜欢还不合适了呢。而十年不住,那就相当于做十年生意,自己再喜欢的东西租不上价也意义不大。投资最忌讳的就是以自我角度去要求市场,大多数收益都不高。

  2、这就买小两居吧,租金收益率肯定比三居高,两个地段也都挺好,属于丰台排前列的。我在益星园还有过房呢,离地铁近租金高,鬼谷子心水论13868发财料,自采暖从出租角度更划算,省了供暖费了。

  其他的也就看丰科园了,郭公庄地铁站附近的,没几个小区,好选。保值升值什么的都差不多,都是略高于北京大盘的。

  3、总之既然是投资,那就比较一下租金收益率和升值率,别用自己的感觉来选择,做生意还是得算账的。现在喜欢的东西,十年后未必还喜欢。而现在收益高的房子,十年内至少不会低。仅供参考。

  章哥,我一个人想买房,普通文职,以目前本人的能力只能够到首付80万左右,总价230万以内,每月还贷8k左右的老破小。考虑到通勤,郊区不考虑,想买五环内的,单身不考虑学区,只是父母偶尔会来北京住住。贝壳上关注了很久了,主要的诉求就是避开四号线,我实在是战斗力不行,这个预算能买到的区域我关注到的就是石景山古城、通州双桥、朝阳垡头,再有就是丰台。

  我公司现在西城,以后可能会搬到南城,所以不想考虑石景山和双桥,一开始锁定的是东四五环垡头附近,觉得位置很好,但是因为房龄太老了又都是砖混的,月贷款太高就放弃了,貌似现在能考虑的就只有丰台了,所以在角门刘家窑 宋家庄附近80年代的小一居,像马家堡角门西里南顶村 石榴园这种或者和义附近南苑北里 和义东里或者旧宫附近 清和园清乐园 佳和园这种。不知道这几个地点哪个更合适,或者您有推荐的小区吗?

  老破小不指望升值主要是刚需自住,再有就是想爸妈年纪大了,万一以后生病着急用钱哪个地段更好脱手更保值呢?还是说90年代的房子压根就别考虑了,就再攒攒钱买2000年以后的呢?还有就是想问问因为不着急住,不知道是再等等还是有眼缘的就买呢?感谢您!

  1、80万,买230万的,这可是用足了理论上的额度,难度不小,得做到高评才行。一般不容易做到,试试吧。看房时让中介根据具体房源算账,别轻易交定金签约,避免损失。

  2、这些板块中,相对旧宫的保值性略强一些。南部沿线在近十多年升值率略低的多,而旧宫离城区和亦庄都近,所以跟上了大盘走势的相对多,好选择一些。未必是这几个老小区,房龄新的当然更好,就看是否有合适的房源了。

  我不好推荐,最近都上涨了,房源又少,中介不把靠谱儿的挂外网,我也看不到。所以还是尽快找当地中介吧,他们才有线、我要建议能上车就尽快吧,这半年多北京东西海朝的房子都涨了不少,亦庄近期也是暴涨,幅度都在20%甚至更多,上海沙龙的开间从300涨到400万了。而丰台大兴等地也就是刚被轮到不久,像旧宫应该涨的应该还不多。具体行情我不知道,只是估计。

  所以能上车就尽快。在首付资金量不太高的情况下,很难经的起房价涨幅的冲击。200多万的房子就算上涨20%,那也是4/50万,不低了。

  4、总之吧,建议尽快,现在至少是行情中期了,没被传导到的板块还相对合适,再过些日子就说不好了。90年代的也没什么,老公房的保值性倒强,出租的话租金收益率也高。就是流动性弱,如果出手时贷款受限就挂牌期长。要买的线年之后的为主。仅供参考。